HUIS & HYPOTHEEK

01 Huis Kopen
De aankoop van een woning is een van de grootste beslissingen in je leven. Daarom is het zo belangrijk dat alles goed geregeld is.
Hebt u een woning gevonden en bent u het eens over de prijs? Dan moet u afspraken maken over de overdracht en over de voorwaarden. Die afspraken moet u schriftelijk vastleggen in de koopovereenkomst. Mondelinge afspraken gelden dus niet.
In een koopovereenkomst staan de afspraken die u maakt met de verkoper zoals het bedrag dat u voor de woning dient te betalen en per wanneer de woning wordt overgedragen. Wat er verder in staat, is afhankelijk van de woning en van uw afspraken met de verkoper. Bijvoorbeeld afspraken over:

  • Ontbindende voorwaarden
  • Een waarborgsom of bankgarantie
  • Wat precies bij de woning hoort en wat niet
  • Hoe u omgaat met een eventuele bodemverontreiniging en bezwarende bepalingen zoals erfdienstbaarheden, bijvoorbeeld recht van overpad.

De notaris kan u hierover adviseren.
Na het tekenen van de koopovereenkomst heeft u nog drie dagen bedenktijd. In die periode kunt u nog zonder boete of kosten onder de koop uit komen. Daarna bent u er aan gebonden, tenzij er nog ontbindende voorwaarden voor de financiering van toepassing zijn. Wilt u na de drie dagen bedenktijd nog van de overeenkomst af, dan is dit doorgaans lastig en kan resulteren in het moeten betalen van een boete en/of schadevergoeding aan de verkoper.

Wilt u voorkomen dat een verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst het huis nog aan iemand anders verkoopt voor een fors hogere prijs? Laat dan de koopovereenkomst door ons inschrijven in het Kadaster. Als de koop is ingeschreven, bent u beschermd, bijvoorbeeld tegen beslagleggers ten laste van- of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.

02 Huis verkopen

Hebt u een koper gevonden voor uw woning en bent u het eens over de prijs?
Dan moet u afspraken maken over de overdracht en over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Die afspraken moet u schriftelijk vastleggen in de koopovereenkomst. Mondelinge afspraken gelden dus niet.
In een koopovereenkomst staan de afspraken die u maakt met de verkoper zoals het bedrag dat u voor de woning dient te betalen en per wanneer de woning wordt overgedragen. Wat er verder in staat, is afhankelijk van de woning en van uw afspraken met de verkoper. Bijvoorbeeld afspraken over:

  • Ontbindende voorwaarden
  • Een waarborgsom of bankgarantie
  • Wat precies bij de woning hoort en wat niet
  • Hoe u omgaat met een eventuele bodemverontreiniging en bezwarende bepalingen zoals erfdienstbaarheden, bijvoorbeeld recht van overpad.

De notaris kan u hierover adviseren.

Wat moet ik de koper vertellen over mijn huis?
Als verkoper hebt u een informatieplicht. U moet de koper alles vertellen over zaken die invloed kunnen hebben op de waarde van het huis of een toekomstige verkoop in de weg kunnen zitten. Het gaat dan om de bekende (verborgen) gebreken, maar ook om lasten en beperkingen en bijvoorbeeld erfdienstbaarheden. Over deze zaken moet u afspraken maken met de koper. Die afspraken legt u vast in de koopovereenkomst.
Komt de koper er later achter dat u dingen hebt verzwegen of ergens over hebt gelogen, dan kan hij een schadevergoeding eisen of de koop terugdraaien. Zorgt u er dus voor dat u de koper altijd goed informeert. Ook, of juist, over zaken die u liever niet vertelt.

03 Huis financieren

Als u een lening afsluit om een huis te kopen, dan zal de bank waar u uw lening afsluit daar iets voor terug willen.
Namelijk de zekerheid dat u voldoet aan uw verplichtingen.
Om die zekerheid te krijgen, vraagt de bank u uw huis als onderpand te geven. Als u de rente en de aflossing van de lening niet meer betaalt, dan mag de bank uw huis verkopen en met de opbrengst de schuld aflossen.
Een hypotheek is uw huis in onderpand geven om een lening af te kunnen sluiten. U geeft dus een hypotheek en krijgt daar een lening voor terug. In de hypotheekakte wordt vastgeleged dat uw huis een onderpand is voor een hypotheeklening van de door u gekozen bank.

04 Huis overdrachtsbelasting

WAARVOOR GELDT HET TARIEF VAN 2% (OVERDRACHTSBELASTING)?

Het overdrachtsbelastingtarief voor bestaande woningen is 2%. Het maakt niet uit wie de woning koopt en of diegene de woning meteen doorverkoopt. Onder woningen wordt door de belastingdienst verstaan: een onroerende zaak die op het moment van de overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

Voorbeelden van woningen zijn:
• een eigen woning
• een 2e woning
• een recreatiewoning
Het maakt daarbij niet uit dat de woning niet permanent wordt bewoond.
• een verhuurde woning
• een bedrijfswoning
• een tijdelijk leegstaande woning

Uitzondering: woning onderdeel van een bedrijfspand
Het 2%-tarief geldt niet voor andere objecten, zoals bedrijfspanden. Voor deze panden geldt het tarief van 6%. Is in het pand een bedrijfswoning aanwezig? Dan geldt voor dit gedeelte het tarief van 2%.

Wat hoort tot een woning?
Tot een woning behoren ook zaken die zich bevinden op de grond waarop de woning staat. We noemen dit aanhorigheden. Aanhorigheden zijn:
• een tuin
• een garage
• een schuur
• een serre
• een aan- of uitbouw
• een tuinhek
Ook een stuk grond waarin al de fundering voor een woning aanwezig is kan worden aangemerkt als bestemd om in te wonen.

Sinds 1 januari 2013 betaalt u voor zaken, zoals een tuin, garage of een schuur ook 2% als u deze later dan de woning koopt. Tot 2012 gold het tarief van 2% alleen voor zaken, zoals een tuin, garage of een schuur en dergelijke als u deze tegelijk met de woning aankocht.

In vragen die de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft gesteld over dit onderwerp heeft de staatssecretaris van Financiën een toelichting gegeven.
“Tot de woning behoren eveneens de ondergrond en de tuin en aanhorigheden die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Indien een aanhorigheid zich niet bevindt op hetzelfde (kadastrale) perceel als de woning ontmoet het geen bezwaar om de maatregel toch op het geheel toe te passen, indien aan de volgende cumulatieve vereisten is voldaan:
• De (kadastrale) percelen grenzen aan elkaar;
• De percelen zijn naar verkeersopvatting te beschouwen als één geheel; en
• De percelen worden tegelijkertijd aan de koper geleverd door dezelfde verkoper.”
Uit de jurisprudentie is af te leiden dat een perceel grond dienstbaar moet zijn aan de woonbestemming en als zodanig in gebruik moet zijn geweest bij de verkrijger.
Een perceel(tje) cultuurgrond (weiland, paardenweitje) vormt in het algemeen geen aanhorigheid, omdat het perceel evengoed bij een ander in gebruik zou kunnen zijn.

Gevolgen voor inkomstenbelasting
Als op grond van de feitelijke omstandigheden blijkt dat een op een aangrenzend perceel gelegen weiland niet tot de woning hoort heeft dit ook gevolgen voor de inkomstenbelasting. Het weiland zal dan als bezitting in box 3 worden gezien. Een eventuele hypothecaire schuld aangegaan voor de verwerving valt eveneens in box 3 en de hypotheekrente is dus niet aftrekbaar.

Garage
Een garage die deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex als de woning, wordt ook tot de woning gerekend. Bijvoorbeeld een flat met onderin een garage. Ligt de garage op een apart perceel? Dan kan het tarief van 2% toch worden toegepast als de woning en de garage naast elkaar liggen en zijn aan te merken als 1 geheel. Dat wil zeggen de koper moet in het complex wonen. Zijn de woning en de garage niet aan te merken als 1 geheel of de koper woont niet in het complex? Dan moet het tarief van 6% worden toegepast.

Het tarief van 6% geldt voor onroerende zaken zoals:
• bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten
• grond die bestemd is voor woningbouw
• een gekochte steiger en het water bij een woonark
• hotels, pensions, internaten
• een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als verpleeginstelling, verzorginstelling of ziekenhuis

Uitzondering
Is in het pand een deel bestemd voor bewoning? Dan geldt voor dit gedeelte het tarief van 2%. Voor de bedrijfsruimte geldt het tarief van 6%. Tenzij de oppervlakte van de bedrijfsruimte 10% of minder is van het pand, dan geldt voor het hele pand het tarief van 2%.

Bijzondere panden
Wat zijn bijzondere panden? Denk aan een oud schoolgebouw of een oude kerk die wordt omgebouwd tot één of meer woningen. Of aan zo’n statig 19de-eeuws herenhuis dat al jaren in gebruik is als tandartspraktijk of advocatenkantoor. Of de ‘deel’ van een boerderij.

Was het pand ooit een woning?
In de wet waarin de overdrachtsbelasting is geregeld, staat helaas niet helder omschreven wanneer er sprake is van een woning. Bent u van plan een bijzonder pand te kopen? Dan zijn de volgende criteria handig om in uw achterhoofd te houden.

• Het pand moet in het verleden ooit als woning in gebruik zijn geweest of met die doelstelling zijn gebouwd;
• In het bestemmingsplan moet staan dat het pand een woonbestemming heeft;
• Het pand moet met slechts geringe bouwkundige aanpassingen weer zijn om te bouwen tot een woning.

Als met enkele kleine ingrepen de oorspronkelijke woonfunctie hersteld kan worden, en kan er gebruik worden gemaakt van bestaande leidingen en afvoeren dan kwalificeert die die tandartspraktijk toch als woning. Als praktijkruimte wordt leeggehaald en de receptiebalie wordt verwijderd en er hoeft verder niet zo gek veel te gebeuren voordat de schilder en stukadoor aan de slag kunnen, dan is het bestemd om in te wonen en dan is het tarief 2%.

Geen woning
Als een object niet kwalificeert als woning dan geldt het normale tarief van 6%.

{
Wij staan graag voor u klaar met informatie en advies op belangrijke momenten in uw leven.

{